租赁答疑

站长:沙泉

有些网友的提问因某种原因不能反馈，因此在此栏目公开解答。

湖南省岳阳市三人民医院问：融资方案中的首付押金,是否同存在银行的抵押贷款担保金性质一样,融资方是否应支付同期存款利息给我。融资方提出押金不计息是否合理。

答：融资租赁与贷款不同的是前者是出租物件,后者是借钱或者是分期付款.所以你所说的“首付押金”的概念是不对的.应该是“租金偿还保证金” 我不知道你们合同的内容。如果是用保证金的名义签定的,那是对偿还租金保障的一种资金质押行为,在不发生信用问题前还属于你的,所以一般不会给你支付利息,也不会从租金计算本金中扣除。租赁保证金制度是我国租赁的行业惯例,也是亚洲的租赁惯例。一般控制在本金的30%左右。视承租人信用和要求,比例可以调整。如无特殊情况抵后期租金。

宏福实业开发有限总公司杨晓燕问：

1.什么叫承租人担保的资产余值？
    答：这还要从租赁的做法和租金计算说起。在现代融资租赁中，有时对于租赁物件并不是完全融资。因此在租期结束后，本金部分留有一定的余值。习惯上叫残值或者尾款。承租人可以按照该价格选择留购或者续租。这部分余值如果有担保的话叫担保余值，否则叫未担保余值。
2.什么叫与承租人有关的第三方担保的资产余值？
    答：如果第三方担保人是承租人的上级单位或股东。他们提供的担保的余值叫“有关第三方担保的资产余值”。
3.什么叫未担保余值？
    答：已在第一条解释。
4.什么叫与承租人和出租人均无关，但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值？
    答：所谓“无关”就是经济上非关联。不属于关联担保（如：不是母公司给子公司担保、上级给下级担保）的余值，叫“第三方对出租人担保的资产余值。”

新疆金融租赁公司问：房地产项目做回租时，如何解决两次过户问题。

答：由于房地产产权登记制度不像汽车那样完善，因此目前如果直接做回租有一定难度。但可以对房地产项目中的机械设备做租赁，将房地产项目做为租赁项下贷款项目做抵押贷款，并将过户费用作为保证金存放租赁公司。一旦承租人发生支付困难，立即将房地产产权转移并拍卖该资产。

江铃汽车集团财务有限公司梁波问：1.其他金融机构经营汽车融资租赁业务的具体操作办法？2.风险控制方法？（如抵押、保证、保险等）3.是否与消费贷款一样要有首付款？如有则一般为几成？4.客户需提供什么资料？5.租赁到期后，汽车将如何处理？

答：

1.目前我国还没有什么政策允许其他金融机构经营汽车融资租赁业务，入世以后怎样管理目前还没有定论。既然允许国外企业开展汽车融资租赁当然也会允许国内金融机构经营相同业务。不过到底是允许所有经营融资租赁业务的租赁公司可以经营汽车的融资租赁，还是只能由汽车金融服务公司经营目前还不清楚。
2.汽车融资租赁因为租赁物件的流动性，风险很难控制。不过本身的运作模式比抵押贷款强，在租赁期间汽车的所有权属于租赁公司。保险和保证金的支付都是防范风险的另类措施，如果骗租将汽车开到公司找不到的地方就没办法。因此项目开始时，调查企业或个人的资信非常重要。
3.为了防范风险，实现风险共担，利益共享，如果你们愿意的话，让承组人出30%保证金，租赁公司出40%的融资款，厂商负担30%融资，担保租赁物件回购。
4.汽车的客户对象不同，需要的资料不同。对于企业，要看基本的注册资料，盈利状况。通过融资租赁还要查贷款卡，以检验企业资信程度。对于个人要看户口、身份证、工作证、工资收入等资料，最好还要经过“征信”公司查询个人信用资料（目前只有北京、上海、广州可以查到）。
5.按照目前的法律，可以通过《车辆登记管理办法》，参照抵押贷款的方式运作，将车辆产权先挂在租赁公司名下，租期结束后再转移给承组人。其手续和其他车辆过户有区别，不需要另外支付过户费用。据了解更明确的管理办法在制定中。

123单位的张华先生问：我们公司想买一台大型设备，大概价值5000万人民币，自有资金无法满足，打算运用融资租赁解决，不知道国内这么大的业务有没有可行性？国内曾经有过类式成功的案例吗？如果采用融资租赁，能请教一下大致的业务运作过程吗？

答：融资租赁业过去失败的经验之一就是信息不对称。因为你提供的信息太隐秘，因此无法回答你的问题。如果你真想通过融资租赁添置设备的话应该有一些更详细的资料让租赁公司了解你，否则很难找到合适的租赁公司给你提供这方面的服务。

南京航空航天大学许海靖问：飞机融资租赁中所谓“双沾租赁”的定义和交易结构。

答：我不知道“双沾租赁”的出处，你是从那个地方得来的？如果不是打字错误的话，就是本人对这个方面孤陋寡闻，因此不能回答你的提问。

租赁公司的组织机构都应有那些？

作为一个大租赁概念的租赁公司的主要组织机构应该有：

总经理办公室——处理公司日常事物。
财务部——负责管理、监督、处理公司的财会事物。
稽核部——独立于公司的组织机构，直接受监事会和行业主管部门的领导。主要目的是加强内部监控，防范经营风险。
人才资源开发部——负责公司的人事、人才培训、人才开发与招聘。
租赁业务部——主要开发、经营性租赁业务和融资性租赁业务。必要时可按项目专业下分若干部（组）。
信息综合部——业务服务部。主要负责公司的运输、保险、报关、报验、申领进出口许可证，业务统计、业务进程等综合性事物，以及对租赁信息的采集、处理与发布。
金融投资部——负责公司的金融业务和投资业务
资产管理部——负责处理公司的不良资产、管理公司的投资项目，是化解风险的部门。
项目评估小组——由各部门业务精英和公司内外专家组成的专门为项目评估而设立的临时性机构。

租赁资产的价值是如何确定的？

    在阅读《企业会计准则——租赁》中，有人提问租赁资产的价值如何确定？这是个比较专业的问题，目前还没有专门的定义解释这个问题。租赁会计准则为了和国际接轨，许多文字、段落都是直接从原文翻译过来引用的。如果对租赁财务处理的原理不了解，会计准则中的许多文字就比较难懂。
    融资租赁（Financial Leasing）又叫财务租赁。如果没有财务知识，也就难懂租赁。要想搞清楚租赁资产的概念，需要懂得租金计算的原理，掌握基本的租金计算方式，按照租赁条件计算出各期租金。然后根据租赁的利率、期数和还租日期，将每期租金拆分出当期利息和本金（从出租人的角度看分为回收成本和未回收成本）。之后需要了解融资租赁的财务处理。在处理过程中，便可理解租赁资产的价值是如何确定的。为了便于阅读和理解财务处理原理，在此将财务处理的大概情况简单介绍给网友，便于参考和理解。
    承租人在与出租人签定租赁合同生效后，企业应把设备购置成本以及相关费用（租赁资产原值）作为“融资租入固定资产”单列在资产负债表中固定资产科目。同时在负债栏目中将当年应付租金中的本金部分作为企业流动负债，其余本金作为企业长期负债。这就是租赁会计准则（讨论稿）中12条所规定的“企业在租赁开始日，应按租入资产的公允价值确认的一项固定资产和相应的长期负债。”。随着租金偿还，资产部分靠提取融资租入固定资产折旧减少，负债部分靠偿还租赁本金减少，财务资产负债报表中租赁资产的减少和租赁负债的减少始终应保持同步。如果租赁结束而融资租入固定资产折旧并没有提完时，余下的资产可以转为承租人的固定资产。
    承租人在偿还租金时资金来源可用：折旧费、利息和税后利润（我国曾有税前利润还租优惠）。折旧资金可从“融资租入固定资产”科目中提取折旧费；租金的利息部分可以作为财务费用列支；两项合计不足偿还租金部分可以用企业的税后利润补充。租赁会计准则第14条“企业支付的租赁付款额与租赁开始日记录的租赁负债之间的差额，应作为财务费用合理分摊于租赁期内的各会计期间。”。换句话，简单说：应付租金减去本金（负债）就是应付利息，这个利息要按期分摊。
    笼统地说，对于出租人来说租赁资产就是未回收的租赁本金部分，对于出租人来说就是未支付的租赁本金部分。利息要看企业占用租赁资产的长短计算，并作为财务费用由承租人摊入成本，或计入流动负债。

创新租赁是投资还是融资租赁？

　按照美国的租赁理论。租赁应该划分为六个发展阶段，我们正处于第三阶段——创造性租赁服务阶段。因为我国的租赁还没有发达到美国的程度，对租赁的内涵理解不如外国透彻，是否中国租赁也要经过这六个阶段还需要实践的验证。我个人认为中国的租赁经历了传统经营性租赁、简单融资租赁两个阶段，目前开始向第三阶段发展（以后还会向什么方向发展我也不知道）。这个阶段我不知怎样称呼，有说现代租赁，也有说是创新租赁，更准确地说是租赁求生阶段。
    过去二十年，我国的融资租赁业务陷入低谷其中一个重要原因就是对融资租赁的内涵理解不深，简单地认为仅是一种融资工具，在业务操作中和项目管理上都非常浮浅，国家对行业的管理很松散。行业处于高风险低收益的经营状态，租赁公司都不做租赁业务而去经营其他风险大收益高的金融业务，把本已混乱的金融环境搅得更乱，行业最终也受到严重伤害（飞机租赁由于完全与国外接轨，所以没有受到影响。由于民航垄断飞机租赁项目，因此租赁飞机的金融利润都跑到外国人口袋里去了）。
    目前租赁业面临要么关门，要么发展两条路可走。为了寻求生路，将融资租赁的高风险，低收益转换为低风险高收益，改变过去“大撒把”式的租赁方式，行业开始从创新的角度出发考虑如何开展融资租赁业务。国外的创新租赁是由于租赁行业竞争过剩而发展起来的，我们是因为租赁行业濒临灭亡的情况下发展起来的，因此“创新”的内涵和感受是不同的。
    融资租赁本身就属于投资范畴，租赁项目的评估与投资项目的评估没有什么不同，需要区分的是：投资主体属于出租人投资还是属于承租人投资。按照投资理论，由于承租人要承担偿还经营风险和租赁的义务和责任，而且最终获得设备的所有权，因此投资人是承租人。按照实际情况承租人无偿还能力，最终损失还是出租人，出租人是真正的投资人。创新租赁是将风险和利益由租赁当事人共同承担，利润按比例分享，因此都是项目投资人。
    按照常规划分，租赁分为经营性租赁和融资性租赁。由于受知识经济的影响，这两种经营方式被“创新”的越来越接近。为此新的租赁会计准则是这样界定的：

租赁的分类
3.一项租赁业务，应根据与资产所有权关的全部或绝大部分风险和报酬是否转移为标准划分为融资租赁或经营租赁。
4.一项租赁业务符合下列条件之一的，通常作为融资租赁，否则作为经营租赁：
（1）在租赁期满时，资产的所有权转让给承租人；
（2）承租人对租赁资产有廉价购买选择权，并且租赁开始日就能相当肯定将会行使此项选择权；
（3）租赁期为资产使用年限的大部分，资产的所有权最终可能转移，也可能不转移；
（4）租赁开始日租赁付款额的现值不小于租赁资产的公允价值的大部分，资产的所有权最终可能转移，也可能不转移。
（5）租赁资产具有某种专用的性质，以致于只有承租人才能不作较大调整就可以使用；
（6）承租人若撤消该项租赁协议，要承担由此对出租人造成的损失；
（7）残值的公允值波动成的利得或损失归于承租人；
（8）承租人能够以远远低于市场租金的租金在下一个期间继续租赁资产。

新的会计准则给创新租赁提供了很大的发展空间，《金融租赁公司管理办法》规定的业务范围也体现租赁这种边缘经济混业经营的特点。按照美国的租赁理论经营性租赁是融资租赁的最高阶段。如果没有亲身参与现代租赁的人士是很难体会这局话的意义。
椐我所知飞机租赁大都采用杠杆租赁的方式进行，而杠杆租赁就是利用减税政策与融资租赁结合起来的一种租赁方式，它本身就是创新租赁。社会上有许多经济业态，如果能和租赁结合起来就是创新租赁。不管最终目的是为了投资、为了推销、为了减税还是为了管理，最终目标都是发展经济。

融资租赁要缴增值税吗？

中国税务报社：
　　我们是安徽省某市城市商业银行，我行是未经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位。去年1月，我行为某企业办理了一笔融资租赁10辆大型装载车的业务。至今年1月，合同已到期，我行遂将该10辆车的剩余残值转让给承租企业。最近，我市国税稽查局以我行未经中国人民银行批准经营融资租赁业务为由，对我行融资经营的该项业务征收增值税。请问，融资租赁是否要缴增值税？国税稽查局这样征税对吗？

安徽省某市商业银行

　　答：根据国税函[2000]514号规定："对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事的融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。"因此，你行作为未经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位（即"其他单位"）而从事的融资租赁业务，在租赁的货物的所有权转让给承租企业时，应当征收增值税。国税稽查局征收增值税是完全正确的。

安徽省淮北市国税局王宁

融资租赁和传统租赁租赁公司的区别在什么地方？

问题	传统租赁公司	融资性租赁公司
租期结束时所有权是否转移	不转移	转移
租赁物件增殖税由谁缴纳	出租人	承租人
营业税是多少	5%	8%
以何为营业税基数	全部租金	租金中的利息减去融资成本
成立租赁公司审批手续复杂吗	简单	复杂
成立租赁公司的注册资本	满足基本营运需求	五亿人民币以上
是否可以开展融资业务	不可以	可以
长期资金来源	没有	有
谁提折旧	出租人	承租人
适合经营什么租赁物件	生活资料	生产资料
出租人收益	租金	利息
租赁收益	高	低
租赁期限	短，一般在一年以内	长，最少三年(目前的政策)
租赁物件的选择	出租人	承租人
租赁物件的维护	出租人	承租人