摘自《21世纪经济报道》微博 记者 徐永 2011年12月23日

　　 以房地产、建筑物为主的不动产融资租赁业务也许正走到十字路口。

　　 多位银行系金融租赁公司人士证实，监管部门已经于早些时候叫停了房地产租赁业务，包括融资租赁和经营性租赁。

　　 受访人士认为，监管层一是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，违背银行业金融机构的相关规定。

　　 不过，根据记者调查，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列，房地产租赁仍有开展。

　　 而目前非银行系租赁公司对这项业务最大的担心，来自于明年开始在上海试点的营业税改增值税改革。由于不动产租赁不在改革试点行列，因此无法享受增值税实际征收3%以上部分即征即退的优惠，这意味着如果非银行系租赁公司继续从事房地产租赁业务，将得多承受17%的增值税成本。

　　 合同有效性争议

　　 《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。

　　 据了解，此前不少金融租赁公司开展了不动产的融资租赁业务，该业务甚至成为一些租赁公司的支柱性业务。

　　 在这种融资模式中，租赁公司通过外包建筑等方式购得房产，然后租给有需求的企业，几年租赁期结束后再将所有权转让给企业。这也成为一些企业盘活资金的重要方式。

　　 “不过目前房地产租赁还没有进入到住宅，一般是商业物业。”多位租赁公司人士证实，在北京等城市，有不少商业物业都实行了这种融资租赁模式。

　　 而在银监会窗口指导叫停银行系租赁公司这项业务后，目前新增不动产租赁业务几乎处于停滞状态。

　　 不过，多位受访人士介绍，不仅是新增不动产业务不能做，当前不动产租赁合同还面临合同可能无效的尴尬。

　　 由于《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。

　　 2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中明确，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。对此，很多公司的理解就是租赁物可以包括不动产。

　　 但另一方面，有消息指，虽然全国人大财经委曾经公布过《融资租赁法草案》，但最新的政策趋势是先不出台融资租赁法律，而是由最高人民法院出台相关司法解释。与此同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释（讨论稿）》也多次下发至行业内征求意见。

　　 而在上述讨论稿中，多种情况下能够确认融资租赁合同无效，其中包括“以房屋等不动产或者仅以无形资产为租赁物订立融资租赁合同，但动产作为租赁物附合于不动产的除外”。也就是说，该讨论稿事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。

　　 据了解，如果合同无效，金融租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。

　　 上海试点信号

　　 “税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度。”业内人士称。

　　 不动产是否能作为融资租赁物，银监会和最高法院对此的界定还有差异之时，来自税务部门的政策信号也对当前不动产租赁业务不利。

　　 11月18日，国税总局在上海启动了《营业税改增值税改革试点方案》，上海交通运输业和部分服务业将于明年起开始试点，由于营业税无论盈亏都需要交纳，增值税只对增值部分征税，这项试点一般被认为能较好解决重复征税的问题，降低企业的税收负担。

　　 特别是，此次试点中，有形动产租赁也被纳入服务业范畴，将从明年起只征收增值税，同时一般纳税人还能享受实际征收3%以上部分即征即退的政策优惠。

　　 但有形动产的范畴明显不包括不动产、无形资产、股权等资产，租赁公司如果要继续开展不动产租赁，将不能享受税收优惠，需要继续征收17%的增值税。

　　 “税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度，来限制租赁行业开展不动产租赁。”一位租赁行业资深专家告诉记者。

　　 不过，无论是税务部门不支持，最高院不承认合同有效，还是银监会直接的业务叫停，不动产租赁都走到了一个尴尬的时期，未来走向不容乐观。

　　 值得注意的是，由于商务部监管的租赁公司不在银监会监管之列，在最高法院出台最终解释确认合同有效性问题之前，这些公司仍然可以合规开展不动产租赁业务，只是对于总部设上海的租赁公司来说，17%的增值税会影响资金成本。

　　 也有租赁界人士认为，在德国、韩国等国家，不动产租赁都是融资租赁的对象，国内不动产租赁可以接受宏观调控监管，控制融资规模和节奏，甚至在税收问题上区别对待，但在合同有效或无效认定等本质问题上，可以商榷。