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摘自《中国教育在线》
2009年12月30日
这里讲的租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小，目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是为减少双方的关联交易额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身利益，因此评估业内人士应引起对该类问题的重视。
本文所叙述的方法对不同资产类别具有共同性，为描述方便起见，我们首先探讨一下关于机器设备租赁价值的评估方法，然后推广到其他资产当中。
一、正式出版物上介绍的方法
对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（2000版）第八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引用如下：
某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为34万元，预计尚可使用10年。该公司拟租用5年，设备预计残值为1.8万元，清理费用0.2万元，设银行利率为11.52%，需支付利息10.2万元。根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，计算本项设备租赁权每次应付的租金额。
方法1――计算正常情况下的应付资金额，计算步骤如下：
⑴计算设备的租赁费
租赁费＝设备原值－预计残值＋清理费用＋银行利息＋手续费＋保险费
＝34－1.8＋0.2＋10.2＋0.6＋3.4＝46.6（万元）
⑵计算设备租赁期内应付租金额
租金额＝[年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保险费）/设备使用年限]×租赁年限
＝[（34－1.8＋0.2）/10＋（10.2＋0.6＋3.4）/10]×5
＝23.3（万元）
⑶计算每次应付租金
每次应付租金＝租赁期内应付租金/租赁期内支付次数
＝23.3/（60/3）
＝1.165（万元）
方法2――加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例。
⑴租赁资产每年应提折旧额的计算
每年应计提折旧额＝{[设备原值－预计残值×（1＋利息率）-10/（P/A，i，n）
＝5.7947（万元）
⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费
上述费用＝（银行利息＋手续费＋保险费）/设备使用年限
＝（10.0＋0.6＋3.4）/10
＝1.42（万元）
⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金
每年应付租金＝年折旧额＋年折旧费
＝5.7947＋1.42
＝7.2147（万元）
⑷计算每次应付租金
每次应付租金＝每年应付租金/4
＝7.2147/4
＝1.8037（万元）
以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：
⑴未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。
⑵未考虑机会成本及行业平均利润。
对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与自己经营原资产大致相同的收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生产，获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资其他领域的机会；另外，作为投资者，投资该领域的目的是为了获取不低于该行业的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。
⑶未考虑资产的现实价值情况。
资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，倘若租赁合同当中明确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。
二、推荐的机器设备年租金价格评估方法
鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述因素之后确定的年租金价格的评估方法。
1．年租金评估技术路线的确定
年租金评估采用收益法。即通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。对年租金价格的评估方法是按上述原理，以评估的现值为基础，确定未来的预期收益额。其具体步骤如下：
⑴首先确定年租金定义
年租金的定义，一般应根据租赁双方签订的租赁意向来确定。租赁双方不同的约定，对租金价格的评估结论有一定影响。如租金的支付方式不同，所评估的价格会有差异。为此，我们预先假设，所需确定的年租金为每个租赁年度期届满，期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。
⑵年净租金确定需考虑的因素
年租金价格的确定是以各项资产价值评估结果为基础，结合价值评估过程中对该项资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等。
⑶估价前提
对资产租金价格进行评估，首先应确定估价前提，因租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性。如就某项目我们设定的估价前提为：
①资产按当前使用用途继续使用；
②租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担；
③租金在每个租赁年度期末支付；
④租赁期限按n年考虑；
⑤租金价格的估价基础是相应的××《资产评估报告书》；
⑥相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化；
⑦租赁双方的约定的其他条件，如由承租方承担相关税费、资产的保险费、正常维护费用等，出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。
⑷估价思路
以预期原理为基础，根据评估确定的某项资产的评估价值P0j、租赁期满资产的剩余价值（回收价值）Svj、折现系数i、租赁期间n，确定估价对象未来n年租期内每年的等额年净租金Pzj，
上述参数间的关系如下：
P0j＝Pzj/(1＋i)1＋Pzj/(1＋i)2＋……… ＋Pzj/(1＋i)n＋Svj/(1＋i)n
根据上式求取等额年净租金Pzj，在此基础上，再考虑出租方因出租行为应缴纳税费求取等额年租金价格。
2．年租金价格的确定
⑴等额年净租金的确定
机器设备类资产的年净租金按下式确定。
n
Pz＝ ∑Pzj
j=1
P0j.i.(1＋i)n－Svj.i
其中，Pzj＝ ───────
[(1+i)n-1]
（P0j－Pj×δj）
Svj＝P0j－───────×n
Nj
上式当中，各符号的含义为：
Pzj——某项资产等额年净租金
Pz——各项资产等额年净租金之和
P0j——某单项资产评估净值
Pj——某单项资产的评估原值
i——折现率
n——租赁期限
Svj——租赁期满时某单项资产的剩余价值
Nj ——某单项资产的预计尚可使用年限
δj——固定资产的净残值率
j——为某类资产的项次
注：当NSvj＝Pj×δj
相关参数的确定方法：
①某单项资产评估净值（P0j）的确定：根据××《资产评估报告书》的评估结果确定；
②租赁期限n的确定：根据租赁双方的协议，按n年确定；
③某单项资产的评估原值（Pj）的确定：根据××《资产评估报告书》的评估结果确定；
④某单项资产的预计尚可使用年限（Nj）的确定：根据××《资产评估报告书》的相关评估工作底稿确定；
⑤固定资产的净残值率（δj）的确定：根据资产类别，分别按1％～3％考虑；
⑥折现率的确定：折现率的确定应综合考虑资金的时间价值因素（可参考银行同期利率）、风险因素、所涉及行业的总资产报酬率（或基准收益率）等分析确定。
⑵等额年租金价格的确定
根据估价前提，由承租方承担相关税费，因此出租方收取的租金价格当中应包括因出租行为应缴纳的相关税费。
n
Pr＝∑Prj
j=1
Prj＝Pzj /（1－ζ）
Pr——等额年租金价格
Prj——某单项资产的年租金价格
ζ——因租赁行为应由出租方缴纳的相关税费
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租资产业务，出租方应纳税额为租金收入的5％；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，应按营业税的7％缴纳城建税；根据地方税务部门规定，按流转税的3％缴纳教育费及附加。上述流转税费的综合税费率为5.5%。
Prj＝Pzj/(1－5.5%)
三、对房地产租金价格确定的方法
对房地产租金价格的评估，其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的，所不同的是一般不考虑净残值。对含税租金价格的确定，是在上述基础上，根据现行《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产出租的，应由产权所有人缴纳房产税，缴纳税额为按租金收入的12％。
则Prj＝Pzj/(1－5.5%－12%)
四、关于推荐方法使用当中应注意的问题
1、利用该方法所确定的租金是按评估净值为基础的，从侧面考虑设备现况对租金价格的影响。
2、对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提，如对相关税费由哪方的承担问题。
3、考虑到租赁资产（尤其是机器设备类资产）的复杂性和多样性，具体测算租金时，需对相关资产进行适当分类。如以预计尚可使用年限为依据分为短于租赁期的设备和长期用于租赁期的设备等。若仅有少量设备（评估价值较低的非主要资产）的预计尚可使用年限短于租赁期，为简化计算，可视其预计尚可使用年限与租赁期相等计算，以便求取全部资产等额年租金，对整个评估结果的影响较小；当然，也可以对上述租金价格的评估结果按时间段进行适当分类。
4、上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计算的，因此租赁报告中应体现相关前提假设；如“若在租赁期限内资产的市场价值发生显著变化，租金价格应根据同样方法进行适当调整”等事项。 |
