摘自《财考网》 2009年07月25日

　　一、关于营业税。

　　根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人提供应税劳务，转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间可以按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。

　　财务会计制度规定，一次取得的属于以后期间的房产租金收入应在整个受益期内分期确认收入。纳税人取得的房租收入属于营业税的应税劳务，对企业一次取得的属于以后期间的房租收入，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。但另据修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部和国家税务总局令第52号）第二十五条的规定，“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

　　新营业税暂行条例实施细则从2009年1月1日开始起执行，所以，对2009年1月1日以前发生的采取预收款方式的房租收入，应当按照国家统一的会计制度规定确认营业税纳税义务的发生时间；而对2009年1月1日后发生的采取预收款方式的房租收入，应当在收到预收款的当天确认纳税义务发生时间。

　　二、关于房产税。

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》（国务院令546号）第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定：纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

　　三、关于企业所得税。

　　按照财务会计制度的规定，一次性取得的属于以后期间的房屋租金收入，应在整个受益期内分期确认收入。但在企业所得税上，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令512号）第十九条的规定，“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。也就是说，企业所得税对租金收入的确认是依照合同的约定，合同约定的应收租金收入到期，不论是收到或未收到租金，都应当确认企业所得税应税收入。需要说明的是：对承租方所支付租金费用的税前扣除上，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定：“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除”。

　　四、关于个人所得税。

　　对个人出租房屋而取得的租金收入除了应当缴纳营业税、房产税外，对个人取得的所得还应当按“财产租赁所得”征收个人所得税。根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定：“劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额”。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十一条规定：“财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次”。所以，对个人一次取得的属于以后期间的房产租金收入，应当在合同期内分月确认收入，扣除相应的营业税、房产税等税费以及法定扣除费用后的所得按10%计算一个月应当缴纳的个人所得税，再乘以租赁期限计算出租人个人全部应当缴纳的个人所得税。出租人个人的个人所得税纳税义务发生时间为在取得租金收入的当期。

　　五、关于印花税。

　　房屋出租所签订的合同，应当按租赁合同金额的千分之一征收印花税。印花税属行为税，是对纳税人签订合同的行为，按合同的标的额征收，所以，对出租人不论是否实际收到房屋租金，是否预收租金，还是合同到期是否兑现，在签订合同的行为发生时，即发生纳税义务，要按合同签订的金额全额缴纳印花税。