摘自《天涯社区》 2006年12月21日

　　作者：孤独的吸血鬼 提交日期：2006-12-21 23:24:17

　　
　　最近在进行利用金融租赁公司进行融资的尝试。
　　
　　特别是利用融资租赁+其他的金融产品进行混合（组合）的融资此方面，比如地产的信托+租赁，最近上海的金融租赁牛人成功的组合售后回租+银行保理的融资。
　　
　　小弟这方面的知识比较欠缺，各位达人，如有这方面的知识，请赐教。
　　
作者：pdw501 回复日期：2006-12-22 08:42:00

　　专业顶贴


作者：孤独的吸血鬼 回复日期：2006-12-22 15:35:00

　　组合方式之一：租赁公司通过信托计划募集资金或将租赁资产通过信托转让变现。
　　
　　组合方式之二：供货方用货单（应收债权）抵押、购货方出售回租融资委托信托公司贷款帮助供货方解决资金困难。
　　
　　组合方式之三：应收债权信托转租赁变现或资产保全。
　　
作者：孤独的吸血鬼 回复日期：2007-1-8 09:41:00

　　房地产首案“售后回租＋保理“融资成功
　　
　　 在新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约——沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
　　
　　 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。
　　
　　 并非“空手套白狼”
　　
　　 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生——金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。
　　
　　 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物——售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方式增加企业的自有资金，以他独有的解决问题的能力，帮助房地产公司满足他们的融资要求。
　　
　　 创新租赁形成——“三赢”
　　
　　 这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。
　　
　　 首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。
　　
　　 然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务——“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。
　　
　　 第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
　　
　　 融资成本并不高
　　
　　 宋为民解释说：“在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。”为此，针对直接的银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式，宋为民进行比较，专门算了一笔帐：办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。
　　
　　 而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；金融租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。
　　
　　 这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。
　　
　　 据了解，租赁在国外能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。这方面，我国目前现行的法律法规还不是很健全。
　　
　　 最后，宋为民表示，融资租赁业务发展潜力巨大，除了它本身具备的业务特点以外，相应的配套法规和政策为它提供了良好的生存环境也有直接的关系。最近，全国人大巳通过有关程序，要制订一部中国的《融资租赁法》，促进我国融资租赁行业的健康、有序、快速地发展，预计该法2年后出台。借鉴国外成熟经验，及时制定适合我国国情的推进融资租赁业发展的配套法规和政策，相信我国的融资租赁业将会迎来美好的春天。
　　
作者：湖北的迷糊 回复日期：2007-1-8 13:09:00

　　关注

作者：孤独的吸血鬼 回复日期：2007-1-11 22:08:00

　　
　　 融资租赁内部产品交叉组合分析——以委托租赁与分成租赁交叉组合为例
　　
　　操作模式
　　
　　 我们知道，公司对外长期投资，无论在会计上是采用成本法还是权益法，所体现的长期投资收益都是被投资企业(子公司)所得税后净利润的一部分，即所有的分红都只能是子公司税后利润的分成。那么，有没有办法能使股东的分红从税后改为税前呢?本文认为，采用委托租赁与分成租赁相组合的形式，能在目前的税制框架内，寻找到一种合法、合理的变通方案。所谓委托租赁，是指出租人接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人开展租赁业务，在租赁期内租赁物的所有权归委托人，出租人只收取一定费用，不承担风险。所谓分成租赁，是指承租方向出租方所交纳的租金是根据营业收入的一定比例确定的，这种租赁形式全部或部分租金直接同承租方经营租赁物件的收入挂钩，相应减少了承租方的债务风险，是很具灵活性的一种租赁方式。上述两种租赁方式是目前金融租赁公司或中外合资租赁公司的基本租赁业务方式，但是两种租赁工具的组合却产生了新的功能。
　　
　　 我们可以通过一个虚拟的例子来具体说明操作过程。
　　
　　 假设A、B企业分别出资40万元和60万元，合资成立一家注册资金为100万元的C企业，预计C企业未来的年税前利润是20万元，C企业的所得税率为33%，因此C企业的税后利润为13.4万元。如果再考虑有20%的公积金及公益金的计提，那么可供分配的利润仅为10.72万元。假设可供分配的利润全部进行分红，那么A、B两位股东按出资比例，分别可分得4.288万元和6.432万元。
　　
　　 现在我们来看一下引入委托租赁与分成租赁组合后的方案：在其它条件不变的情况下，仅改变A、B企业的出资方案，即各出资20万元和30万元，这样C企业的注册资金下降到50万元。另外，A、B企业分别通过租赁公司对C企业进行委托租赁，委托额分别为20万元和30万元，同时所选择的租赁方式为全额分成租赁，即C企业税前利润的13。3%用来支付A企业的租金，C企业税前利润的20%用来支付B企业的租金，上述租金C企业作为费用在税前列支。这样，A、B企业分别获得4万元和6万元的租金收入，若扣除5%的营业税，A、B企业税后的租金收入分别是3.8万元和5.7万元。考虑到A、B企业该部分租金收入需要缴纳所得税，假设税率为33%，则税后收入分别为2.546万元和3.819万元。加上作为股东的正常税后分红4.288万元和6.432万元，A、B企业分别可从C企业获得6.834万元和10.251万元的年收益，均比前一方案有所提高。这样，在保持A、B企业对C企业的股权结构比例不变的情况下，通过灵活运用委托租赁+分咸租赁的形式，成功实现了C企业部分利润的税前分红。
　　
　　 因此，作为股东，在对外投资方式的决策中，无论是新设子公司还是对现有子公司进行增资扩股，若能适当结合股权投资与债权投资，特别是将债权投资通过委托租赁+分成租赁的形式巧妙地转变为实质意义上的股权投资，既能享受到债权投资税前分红的优越，又能保持原有的股权比例不被稀释。
　　
　　 (二)适用范围
　　
　　 1.限于有关法规对租赁物的要求，此方案较适用于所投资的企业需要购置较大数额的固定资产的情况，如制造类企业。对那些主要以流动资金或对外投资为主，固定资产比例相对较小的投资企业，如投资公司、软件公司、贸易公司等就不太适用。
　　
　　 2.适用于被投资企业预计盈利能力较强的情况。这是因为如果盈利能力一般，直接设计成股东向公司借款的形式，在合理的利息范围内，一样能起到税前分红的目的。但是，因为股东与公司是关联企业，所以这个借款利率不能高于同期银行利率，否则高出部分也会被税务部门征税，达不到税前分红的目的。所以，一旦预计所投资的企业未来有丰厚的盈利情况时，就应考虑通过上述方案实现曲线税前分红的目的。
　　
　　 3.适用于被投资企业所得税率较高的情况。如果所投资的企业处于免税期，在免税期内就没有这种需求，但是，在企业免税期结束时，在企业增资扩股时可以考虑本文所提到的方案设计。
　　
　　转自浙江省社会科学院 郭鹰