摘自《中国税网》2006年01月23日

　　房地产开发企业将自行开发完工的房产对外出租是一种常见的行为。在实际操作中，一般可分临时性租赁和经营性租赁两种。根据会计制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，统一设置“出租开发产品”科目进行核算。期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。可见，这两种租赁方式在会计处理上基本一致。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号，以下简称83号文）规定，这两者的所得税处理方法却不尽相同。其主要区别如下：

　　一、关于收入的确认

　　83号文第五条规定：房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

　　二、关于视同销售收入的确认

　　83号文第三条（一）项2款明确规定，房地产开发企业将开发产品转作经营性资产的行为应视同销售确认收入。

　　三、关于折旧的扣除

　　83号文第五条（八）项规定，房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

　　可见，上述规定势必会给不同的租赁行为带来不同的税收负担。为了更直观地反映这些差别，下面，我们结合实例来计算两者应纳的所得税。

　　甲公司是一家内资房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为两年半，年租金额为60万元。该房产的账面价值为500万元，市场价格为600万元。一般而言，房产企业的开发产品最终目的都是用于销售，我们假定租赁到期后（2006年12月31日），甲公司将该房产出售给丙公司，售价680万元。为简化分析，房屋的折旧年限为20年，没有残值。不考虑城建税、教育费附加、印花税、房产占地应纳土地使用税以及土地增值税，企业适用33％的所得税率。

　　1、经营性租赁方式

　　甲公司2004年度取得的租赁收入为30万元，应纳营业税30×5％＝1.5万元，应纳房产税30×12％＝3.6万元。按照83号文的相关规定，将待售开发产品转为经营性资产时，应视同销售确认600万元的收入（注：此处的“视同销售”只是针对企业所得税而言，无须缴纳营业税）来计算缴纳所得税。此时，经营性资产计提的折旧额允许税前扣除，故可以列支的折旧额为600÷20÷2＝15万元（注：折旧基数不再是账面价值500万元，而是计税价值600万元）。

　　综合上述因素，甲公司2004年度的应纳税所得额为600－500＋30－1.5－3.6－15＝109.9万元，应纳企业所得税109.9×33％＝36.267万元。

　　甲公司2005年度获得的租金收入应纳营业税60×5％＝3万元，应纳房产税60×12％＝7.2万元。则企业本年度的应纳税所得额为60－3－7.2－30（允许税前扣除的折旧额）＝19.8万元，应纳所得税6.534万元。

　　甲公司2006年末出售房屋应纳营业税680×5％＝34万元。根据83号文规定，经营性租出的房产出售时按销售资产确认收入的实现。该项资产的计税成本为600万元，减去已进入费用的折旧额75万元（两年半累计计提的折旧），故净值为525万元。则纳税人本年度应纳税所得额为680－525－34＋60－3－7.2－30＝140.8万元，应纳所得税46.464万元。

　　2、以临时性租赁方式

　　假设上述条件不变，甲公司将房产以临时租赁方式对外出租。由于待售开发产品用于临时租赁时并没有视同销售纳税的规定，并且临时出租的开发产品计提的折旧额无法税前扣除，公司2004年的应纳税所得额为30－1.5－3.6＝24.9万元，应纳所得税8.217万元。

　　甲公司2005年度的应纳税所得额为60－3－7.2＝49.8万元，应纳所得税16.434万元。

　　甲公司2006年度的应纳税所得额为680－500－34＋60－3－7.2＝195.8万元，应纳所得税64.614万元。

　　经以比较可知，尽管两种租赁方式下累计的所得税支出完全相同（均为89.265万元），但由于每年的税基不一样，不同年度缴纳的所得税却不尽相同（如2004年经营性租赁多支出了28.05万元的所得税，2005年和2006年分别少支出了所得税9.9和18.15万元）。从而给纳税人提供了新的筹划思路。

　　在同等条件下，甲公司应选择将房屋临时出租。原因在于：首先，可将部分应纳税所得额递延到后期确认，由于前期少纳所得税，纳税人可以充分获得资金时间价值的收益，显然更为划算。其次，众所周知，我国的内、外资企业所得税法即将合并。

　　如果“两法”于2006年正式合并，税率统一至24％。那么，临时性租赁下的累计所得税支出为8.217＋16.434＋195.8×24％＝71.643万元，经营性租赁下的累计所得税支出为36.267＋6.534＋140.8×24％＝76.593万元，选择前者将少支出4.95万元的税款。

　　但是，以上推论并非绝对。如果截至2003年，甲公司账面上尚有一笔未弥补亏损，2004年是税法规定的补亏期限最后一年，公司2004年度的应纳税所得额小于该笔亏损额，则无论哪种租赁方式均无须缴纳所得税。此时，选择经营性租赁可使公司在2005和2006年度累计获得节税利益28.05万元。

　　需要说明的是，83号文是我国税法上首次提出“临时租赁”的概念，但是文件本身并未作进一步说明。在实际执行过程中，有一些省级税务机关已经对“临时租赁”进行了界定。假定甲公司在吉林省，由于租赁期限未满3年，属于临时性租赁，公司就要结合实际情况来决定是否延长租赁期限。但是，也有一些省市没有做出详细规定，纳税人在操作时，必须做好与当地税务机关的事前沟通工作，达成统一意见。否则，此类筹划的涉税风险极大。