投资房地产无风险？ 警惕“售房返租”死而复生
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投资房地产无风险？ 警惕“售房返租”死而复生 |
作者：居然 |
摘自《中华工商时报》2004-05-12
如果你有闲余的资金，打算做什么投资呢？榕城一家开发商日前登出全版广告，鼓动人们首付10万元购买商铺，然后再过“10年就拥有摇钱树，因为有中介商与该项目签约了10年包租合同，租金年均高达7．5％，投资者可以轻松坐收回报。
无独有偶，在4月初为期3天的温州商铺展上，“返租回报”不约而同地成为参展商推销自己商铺的撒手锏。“带租约销售的现成旺铺，保租10年，即买即得4年租金，月租抵月供，月月有盈余，更有银行全程监管支付所有客户租金收入，让你安心躺在家，坐等钱上门。这是来自福州地产商的一则诱人的承诺。目前，福州几家采取“带租约销售”商铺的还有一个共同的吸引眼球手段，即，号称某个实力经营商已承租该物业若干年，其间真假需要买家自己细究。
售房返租又杀回？
4年前这些信誓旦旦的广告以极强的视觉冲击力开始出现在媒体，楼市劲刮售房返租风，大打投资包赚牌。后来建设部于2001年6月1日起开始施行《商品房销售管理办法》的给售房返租风泼了瓢冷水，售房返租一度沉寂。
售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。
曾被中国证监会查处的亿安科技，当年也在售房返租上栽过跟头，亿安集团一位内部人士说，因为它“接过了接力棒的最后一棒”。
投资房产无风险？
世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
首先是来自房市的波动风险。开发商都说买他的房升值，有的还把哪一年涨多少都给在表里列出来。不动产的波动性相对股市要小一些，但仍然是有波动风险，特别是在某些特定情况下，其波动幅度还很大，尤其是在形成高价的房地产“泡沫”破裂后或经济危机及经济衰退期时更是如此。如前些年日本房地产“泡沫”的破裂、香港房地产价值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降。
其次，房产的供给量与客户的有效购买量的动态变化也会产生风险。
毫无疑问，银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的金融支持，成全了许多人居者有其屋之梦。但是，天有不测风云，有些将来的事不一定现在就预料得那么周全，将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产比重较大，出现还贷困难，则房子有被银行收走的风险。
任何投资都有一个投资成本的预算问题。房地产本身所具有的区域性决定了房地产市场带有鲜明的地域特性，不像股市、邮市等具有全国统一的市场。房地产的投资成本测算较其他领域要复杂得多，其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费、还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响，需要较多的专业知识，不易测算，这也产生了投资风险。“以房养房”不是个简单的过程，专家提醒消费者，不管项目怎么做广告，一定要考虑未来的客户会不会来这里找你，愿不愿在这儿住。如果对房地产市场的风险程度没有清醒的认识，则迟早会遭到重创。
从这个意义来说，售房返租“零风险”不是在演绎神话？
一桶水换一桶油？
房地产市场素有“不炒不活”的说法，一直都有这么一批职业投资者在其中制造和寻找机会，成为楼市里不可忽视的一种力量。他们中不少人有一套完整规范的保障机制和诱导手段来吸引投资，技巧性地引导炒楼行为，争得巨大利润空间。售房返租的技巧在于将楼盘分割成一个个小单元，分割越小，总价就越低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户，故而应对“返租回报持十分谨慎的态度。
首先，即便再具有蛊惑性的返租回报也得推敲推敲。如果我们把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率就会大打折扣。譬如租金，一些项目还没有交房，开发商便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报往往会吓人一跳。税费在租金中占有一定比重，理应是每一个投资者考虑的重要内容。还有更多的因素计算者都给故意或无意的忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入，而且，购房返租是建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会灰飞烟灭。事实上，一个商铺三年之内如果不能做旺，无论是发展商还是消费者都是难以坚持下去的。
令人不安的是，现在流行的返租回报方式，有的没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。细想还不难发现，“返租”的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。问题是，万一物业租不出去，万一租价达不到回报率，万一发展商的资信或投资组合出现问题或开发商跑了，业主到底能与谁一起赚钱？以前某商场也采取“返租回报”的营销方式，提出“今天借你一桶水，明日还你一桶油”，最后不要说油，水也打了“竹篮”。
是否在变相融资？
某房地产有限公司1996年与葛姓业主达成售后回租协议，后因房产公司未履行合同，少付以至不付其承诺的租金，遂被业主拽上法院。令人哭笑不得的是，作为被告的房产公司败诉后提起上诉竟称：包租的实质是变相融资行为，房产公司不具备提供融资服务的主体资格，因此租赁承诺确认书违反国家金融法律、法规的规定，属非法融资，应确认为无效。该公司为了赢官司不得不说出了搞售房返租动机。
返租是通过将已有社会资源的再配置从中获取高额租金的行为，本身并不直接增加社会财富；而返租业务并非所有企业都可以经营，必须是经过特许的极少数融资租赁公司才有权经营，这种经营的特许缺乏必要的竞争机制，导致返租经营权向“特权”转化，从而使“寻利”向“寻租”转化，把原本能够增进社会的经济福利行为，变成了“寻求直接的非生产性利润”。