房地产开发建设融资-租赁融资

摘自《搜房网》 2000-08-15 

    向银行争取建设贷款是房地产投资首先应该考虑的方法。但 是，这要求开发商有足够的股本金。通常根据要求，开发商拥有 的股本至少要达到30％。为了获得30％的股本金，开发商可能需要寻找更多的合伙投资者。而资质较好的企业，也可以通过发行股票的方式到资本市场上融资。但所有这些都需要花费相当长的时间。而许多商业机会是稍纵即逝的，所以不少投资者在考虑是否能够用很少的资本金，甚至根本就没有自有资金也能实现房地产开发的梦想。租赁融资就是一种 100％的融资方式。所谓租赁，就是某项资产的所有者（出租人）在一定的时期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期间，出租人保留出租物品的所有权，而承租人根据租赁合同定期支付租金，从而获得了租赁物品的唯一的、排他性的使用权和占用权。根据租金的确定方式，可以将租赁划分为融资性租赁和经营性租赁两大类。本书讨论的仅限于融资性租赁。
    融资性租赁，又称全额支付租赁（full－pay－。ut lease），就是说在规定的支付阶段中，支付的租金足以补偿出租人的资本费用和利润。所以，这种租赁实际上是出租人向承租人提供的一种融资方式。因此，租赁物品也总是由承租人选择。由于租赁融资是一种新型的融资方式，手续简便，将融资与使用同步进行，而且由于租金在财务上是作为经营成本，可以在税前支付，所以租赁融资在房地产领域获得了极大的发展。

    这里介绍两种主要的房地产租赁融资方式。

    一、出租人的房地产

    这里所谓“出租人的房地产”是指出租人根据承租人的要求开发建设的房地产。现在用如下案例说明具体的融资过程。

    今拥有一块空地的业主，欲根据某租户的要求，新建一幢造价为1000万元的小型超级市场，该租户将签订一项长期租赁合同，每年租金为150万元。土地业主因为获得一个长期的租赁合同，譬如是25年，于是他就可以用每年将定期获得的租金作为抵押，申请1000万元的长期抵押贷款。假定贷款利率为13％，贷款期限为25年。这样做，出租人等于获得了100％的融资。经计算，业主每年偿付抵押贷款本息额为1353 396元，而获得的租金是 1500 000元。因此出租人通过租赁融资方式开发房地产之后，每年将获得的税前收入为146 604元。

    现在我们开始分析业主的收益情况。因为贷款利息在税前支付，还本在税后支付。读者应该能够很容易地计算出第1年贷款利息总额为1296 647元。对于出租人来说，由于他保留了物业的所有权，造价为1000万元的物业的折旧也应计入成本，从税前“支付”。假定采用直线折旧（straight－line depreciation），并假定折旧周期为 31． 5年，那么每年的折旧额就将是317 460元。所以对于出租人来说，第1年可以在税前支付的额度将达到 1614 107元。但出租人第1年在房地产上的税前支付额度只有150万元，这就是说他获得了 114 107元的免税额度。如果该出租人的所得税率为30％，这个免税额度相当于34 232元的收入。所以第1年的税后收入将达到 180 836元。

    现在我们来讨论出租人房地产的价值。出租人开发房地产之后，除了有权获得租赁期间的租金收入以外，还有权在租赁终了时，重新获得物业的占用权。以上两种权益决定了租赁房地产的价值。这是一种非完全保有的房地产，因此在估价的时候，不能采用市场比较法、成本法或者收益还原法，只能根据其实际收益计算。


    二、承租人的房地产

    款本息和土地租金，他就能够实现利润，他的房地产开发就是一项好的投资。具体的经营业绩分析和物业价值的估算方法与出租人的房地产情况大致相同，这里不再赘述。