摘自 中国房地产报 02/13/2000

　　据建设部去年7月份的统计数据显示，从1995年开始，全国商品房空置面积每年以1000多万平方米的速度递增，截至1998年底，全国空置的商品房面积达8000万平方米，其中住宅空置面积为6000万平方米，空置一年以上的已占到52％。与此同时，全国乡镇有300余万户人均居住面积在4平方米以下的困难户，城市中有3300万平方米的危房急需改造。商品房的过量供应与有效需求的不足已形成了尖锐的对立。为了能挽救房地产市场销售的颓势，商家想出了各种方式促销，但结果却仍无法令人乐观。山穷水尽疑无路之时，新《合同法》第十四章新增规定的融资租赁交易方式有必要引起消费者及业内人士的关注。

　　一、什么是融资租赁

　　根据新《合同法》第237条，融资租赁是指出租人融通资金，根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的租赁交易。

　　二、融资租赁与购买房屋方式的比较

　　目前我国普通消费者有能力且愿意一次性付款购房的很少，而分期付款的居多。在现行的法律体系下与这两种购房方式相比，融资租赁具有其自己的优点：

　　（1）现在商品房的价格与普通消费者一年工资收入之比平均为12：1，普通消费者靠工资很难一次性付清，而用融资租赁形式租房，由于租赁期限一般较长，消费者只需要每期支付固定的租金，就可以拥有一个稳定的住所。

　　（2）融资租赁在支付金钱方面与分期付款相似，即都是每段时间支付少量的租金或购房款，然而他们最大的不同就在于合同生效后房屋所有权的归属上：分期付款的所有权归购房的消费者所有，房屋的一切风险已转移至消费者身上，银行或房产商只是取得房屋的抵押权，而融资租赁期间出租人享有租赁物所有权（《合同法》第242条），因此在租赁期间一切风险均由出租人承担。所以对于消费者来说，融资租赁是规避风险的好方法。此外，融资租赁没有首期付款要求，消费者只需按期交纳租金即可。

　　三、融资租赁与传租赁方式的比较

　　传统租赁目前已成为许多人特别是年轻人解决住房问题的主要办法，但融资租赁与传统租赁相比在我国现行的法律体制下仍有其不可替代的优点：

　　（1）传统租赁中租赁物即房屋是由出租人事先拥有的，承租人自己不能选择房屋，这就大大地限制了承租人的限制范围；而融资租赁中出租人是根据承租人对出卖人、租赁物的选择向出卖人购买租赁物提供给出租人使用的（《合同法》第237条），通过这种方式承租人可以比较满意地住进自己理想的房屋中。

　　（2）传统租赁的租赁期限一般都是短期，当租赁期限届满时如果出租人不愿再续约，则承租人又得不厌其烦地寻找新的房屋；而融资租赁的租赁期限较长，我国财政部（85）财工字第29号文件规定，租赁物的折旧年限在10年以上的（含10年），其租期应不低于该类租赁物折旧年限的50％－60％，另外根据我国现行的会计制度，房产的折旧年限为20年，可见租期一般不得低于10年。长时间较稳定的住房正是老百姓所追求的。

　　（3）传统租赁既然一般都是短期租赁，租赁期满后租赁物必须退还出租人；而融资租赁期限届满后，承租人一般有以下几种选择：续租、退租、留购，出租人和承租人可以约定租赁物的归属（《合同法》第250条），这样对于承租人更加有利。

　　四、结语

　　目前从总体上看我国的融资租赁发展正处于低谷，但这绝不是融资租赁这一方式本身的不足造成的。国外的实践证明融资租赁有利于促进销售、繁荣市场，对于目前房地产市场情况而言，只要对消费者晓之以利弊，融资租赁方式是可以被接受的，其前景还是乐观的；而对于有长远眼光的商家来说，融资租赁的期限虽然较长，但它不但能解决商品房积压问题，而且能收回成本、融资利息、利润等，还有什么理由拒绝呢？