一种创新的回租产品

作者：许言

    有这样一个老故事：两位老太太在天堂相遇，中国老太太长舒一口气说，我临死前终于买了一套大房子，圆了一生的梦。欧洲老太太也高兴地说，我到这里之前终于将几十年前买的大房子的债还清了。不过故事还没讲完。这时又过来一位美国老太太，对前两位说，我在六十岁那年，付清了房子的贷款，这以后我就卖掉了房子的所有权，但同时又用租赁的方式保留了使用权。我靠这笔钱又在家里幸福地生活了很多年，现在我到了天堂，正好花完了这笔钱，真是很划算！
    这说的是三个国家老百姓不同的经营家庭财产的理念和生活方式。其中的中国老百姓主要靠自我积蓄为主，进行消费和投资；欧洲人则充分利用其它的融资渠道，提前消费，既拉动了社会投资，自己又得以尽早享受；美国人则充分利用固定资产所有权与使用权分离的特点，出售了所有权，但保留着使用权，这样就将固定资产变现，得到一笔流动的、可以产生效益的资金。
    美国人操作的实际上是一笔出售回租业务。首先将房产出售给购买人，然后再从其手中租回使用。第一笔是出售协议，第二笔是租赁协议。前者的房产出卖人即是后者的承租人；前者的购买人又是后者的出租人。对于出卖人（承租人）而言可以将房产变现进行融资，又可规避房产馈赠、遗留后人等处置方式高额的税收开支。对于购买人（出租人）而言是一种投资手段。
    此类回租交易中的财务安排是非常灵活的，可以根据双方不同的需求设计出各具个性的方案。购买人可以一次性将房款交付出卖人，出卖人再作为承租人分期付租金给出租人。或者考虑到减少购买人一次性付款的压力等因素，出卖人也可以要求逐年分期得到这笔款项。鉴于此类交易具有“售房养老”的特殊性，即出卖人的主要目的不是为了出卖升值或变现投资，而是为了确保在余生有一定的生活保障，换言之，出售该房产的经济利益不是其首先要关注的问题。为了满足出卖人的这种特殊需求，一种创新的回租交易形式是这样设计的：在出售协议中，约定购房者按期向售房者支付一笔固定数目款项，总期限为售房者的可生存期。由于售房者的存活期限无法确定，可能是三个月，也可能是三十年，那么该交易的总房价也无法确定，可能是三万美元，也可能是三十万美元。在租赁协议中，约定承租人以象征性数目（如每月一美元）向出租人支付租金，租赁期限也同样为承租人的可生存期。这两笔交易同时进行，相附相成，并不可撤消。自生效之日起，该房产的所有权归购房者（出租人），而使用权归售房者（承租人）。如美国福罗里达州有一对老夫妇无儿无女也没有经济来源，单靠政府发放的养老金生活，生逢通货膨胀时，养老金已难以维持晚年生活，于是他们通过发布广告与某年轻夫妇得以签订一份出售回租协议。按协议执行情况，老年夫妇每月就可以得到一笔足以维持生活的费用，一直到老人归西，此时房产的使用权即转移给买者所有。
    这也是另一种形式的“三无”租赁交易，即无固定交易总额、无固定交易期限、当然也可以不需担保。显然该交易具有一个特点：投资中带有很大投机的成分；因为就某一个体而言其寿命难以预期。不管对出卖人还是购买人而言在经济利益上都可能大亏一笔或大赚一把，并且一方的亏或赚是建立在对方赚或亏的基础之上的。但从总体看，人的生存期限又是基本确定、有规可循的，换句话说，交易期限大体上还是能够评估和把握的。
    该交易也可设计成分期付款销售，即在出卖人生存期限内购买者每月付给其一定数目款项，在出卖人尽其天年后再完成财产权的转移。但对于购买者而言，若出现出卖人破产等情况则不如租赁业务来得更安全；并且购买人若再想变现也难以去完成该资产的再抵押、再出售或再租赁；另外购买人的资产负债帐目上也不会体现出该资产的存在，这样可能影响银行等融资机构对其的信用额度。总之，做成回租业务可以在锁定风险、灵活理财等方面体现出租赁机制的独有优势。
    完成这样一笔交易，既需要完善的金融市场、相关的交易政策、可操作的机构和经济技术，也需要人们改善其投融资观念。在发达的市场经济国家，形式多样的不动产租赁交易已经非常普遍。据有关资料，当前我国已进入老年社会，60岁以上的老年人口数量正以每年3.2%的速度递增，到2020年其总量将达到1.6亿。这部分人口的生活福利状况是社会保障内容的重要组成部分，而通过一定的手段将固定资产变现，将为其生活保障提供除子女赡养、自身积累、社会养老金等原有方式以外的另一种途径。现在我国城市房产交易十分活跃，大量民间资金也在寻求更加出路，如果多多采用诸如此类的租赁方案来进一步激活二手房产市场，应是一个有利于各方的事。当然在操作中可以不断变通和创新，比如对以上所提方案给予保底封顶，这样可以一定程度上锁定交易双方的资产风险。